Что делать если застройщик не сдал дом в срок

Передача жилого объекта с нарушением сроков — довольно распространенная ситуация на рынке недвижимости. Рассказываем, чего в этом случае опасаться покупателям, какие действия предпринять и как извлечь максимальную финансовую выгоду.

Почему застройщик нарушает сроки

Причины переноса времени могут быть самыми разными. Как правило, задержка объясняется:

• недобросовестностью застройщика;
• разрывом логистических цепочек;
• нарушением плана прохождения запуска инженерного оборудования;
• сбоем в поставках необходимых строительных материалов;
• недостатком финансовых средств;
• форс-мажорными обстоятельствами (стихийными бедствиями, эпидемиями);
• длительностью согласования документации с различными государственными инстанциями;
• расхождениями в реальных и проектных характеристиках новостройки;
• длительным подключением инженерных сетей к зданию и т.д.

Как понять, что идет просрочка

Потребуется всего лишь заглянуть в договор ДДУ и найти срок подписания акта приема-передачи. Это и будет дата получения дольщиками ключей от квартиры.

Некоторые покупатели ошибочно смотрят на срок сдачи жилья в эксплуатацию. На самом же деле, указанная дата означает время, когда жилой дом должен быть построен и готов к размещению в нем жильцов.

Существует несколько способов, помогающих заранее определить (или начать подозревать), что будет нарушение срока. К таким относят:

• отсутствие отчетов на сайте ЕИСЖ «Наш Дом.рф». На этом ресурсе добросовестные компании выкладывают фотографии или видео процессов, происходящих на стройке;
• наличие трансляции с объекта, но отсутствие признаков рабочего процесса. К примеру, на видео может быть видна неработающая техника, но отсутствовать люди на стройке;
• скорое истечение договора аренды земельного участка или разрешения на строительство. Кроме того, сроки могут истечь, а застройщик даже и не подумал их продлить.

Что делать дольщику при нарушении времени

При обнаружении просрочки действия покупателя должны быть четкими и юридически грамотными. Ниже рассмотрим возможные пути решения проблемы и опасности, которые могут подстерегать дольщиков.

Встреча с представителями застройщика

Прибыв в офис, необходимо оценить шансы на получение ключей в ближайшем будущем. Узнайте о причинах задержки, быть может, они окажутся уважительными. Подобное действие поможет составить своеобразный “портрет надежности” застройщика.

Что нельзя делать при общении с представителями:

• Ни в коем случае не подписывайте дополнительное соглашение о переносе сроков передачи жилья. Конечно, в этом документе могут быть прописаны скидки, какие-то специальные условия. Однако после проставления личной подписи вы лишитесь права на получение компенсации за просрочку (об этой выплате мы расскажем чуть ниже);
• Не оставляйте письменную претензию с требованием о выплате компенсации. Помните, застройщик может оказаться недобросовестным и просто уничтожить документ.

Получение денежных выплат

Как было упомянуто выше, при нарушении срока передачи ключей от жилого объекта дольщик вправе требовать у застройщика неустойку. При этом лучше всего направить документ по почте как заказное письмо с уведомлением о вручении. Тогда застройщик не сможет сказать, что не получал требования или вы его вовсе не присылали.

Сумма к выплате учитывает каждый день просрочки. Рассчитать ее можно несколькими способами:

• вручную. Для этого необходимо обратиться к формуле: (цена жилья, указанная в договоре) х 1/300 х (число дней просрочки) х 2 х (ключевую ставку ЦБ РФ);
• воспользоваться специальным онлайн-калькулятором.

Безусловно, последний из предложенных способов является более точным. Во-первых, всегда есть вероятность, что человек допустит ошибку. Во-вторых, калькулятор учитывает особые дни, за которые неустойка начисляться не будет. Указанные даты определены Постановлением № 326 от 18.03.2024. В текущем году это период с 22.03. по 31.12.

Обращение в суд

Не удалось договориться с застройщиком об уплате неустойки? Обращайтесь в суд, где компенсация будет взыскана с ответчика в принудительном порядке. При этом нужно запомнить несколько простых вещей:

• Не ждите увеличения суммы неустойки, например, с 200 000 до 1 000 000 руб. Во-первых, за это время застройщик может вывести имеющиеся д/с или же просто обанкротиться. Тогда вам придется долго ждать выплаты — частями и в порядке очередности (после налоговых платежей и заработных плат). Во-вторых, ожидание бессмысленно. За время рассмотрения вашего дела суд учтет возросшую сумму неустойки и обяжет застройщика выплатить то, что положено по закону;
• Обратитесь к грамотному юристу. В практике немало случаев, когда судья значительно уменьшает сумму компенсации. Если же юрист полностью раскроет свои профессиональные навыки, тем самым расположив к себе суд, он сможет добиться не только выплаты полной суммы компенсации, но и взыскания штрафов и дополнительных платежей;
• Сразу же сообщите обо всех положенных вам выплатах, указав их в исковом заявлении. Во время судебных заседаний некоторые дольщики заявляют о желании взыскать с застройщика не только неустойку за каждый день просрочки, но и компенсацию морального вреда, а также расходов на юриста. Поймите, слушание дела не самый подходящий момент для выдвижения новых требований, поскольку судья их может просто отклонить. Сделать это нужно до проведения заседания. Кроме заявления суду необходимо предоставить копию требования, направленного застройщику, и дубликаты документации по сделке.

Расторжение договора

Сделать это участник имеет право на основании ФЗ №214-ФЗ. Тогда свои деньги за дом он получит обратно. Однако в этом случае есть риск остаться без выплаты неустойки за задержку сроков.

Продайте недостроенное жилье

Этот путь подойдет тем, кто просто устал от бесконечных обещаний и уже точно уверен в ненадежности застройщика. Нужно сразу же заметить невыгодность и длительность процесса. Дело в том, что найти покупателей на недострой невероятно сложно (но все же возможно), а для ускорения продажи придется сделать скидку. 

Итак, если вы все-таки решили продавать квартиру, действуйте одним из следующих способов:

• попробуйте найти покупателей самостоятельно. Разместите объявления на популярных сайтах, опросите знакомых;
• обратитесь к самому застройщику. Дело в том, что это довольно-таки распространенная практика. Многие застройщики обязуются продавать квартиры при сорванных сделках;
• привлеките риэлтора. В этом случае дольщик будет отдыхать, но придется потратиться на услуги агента по недвижимости.

Разбор частных случаев

Как себя вести, если происходит задержка сроков по сдаче ипотечного жилья? Что делать, если застройщик обанкротился? Об этом расскажем ниже.

Жилье было куплено в ипотеку: действия дольщика

Вначале нужно открыть кредитный договор и внимательно его прочесть. Если вы найдете фразу об обязательном уведомлении банка о любых происходящих изменениях, необходимо предоставить сотрудникам кредитной организации подтверждающие документы. Речь идет об уведомлении о переносе сроков, требовании об уплате неустойки, судебном решении и т.д. Зачем это нужно делать? Чтобы сотрудники понимали цель расходования предоставленных денежных средств.

Застройщик объявил себя банкротом

Это один из самых неприятных вариантов с абсолютно непредсказуемыми последствиями. Если повезет, проект по строительству дома завершит иная компания. Да, вы потратите много нервов, однако вложенные денежные средства будут сохранены.

Кроме того, по решению конкурсного управляющего к строительству жилого объекта может быть привлечен Фонд защиты прав дольщиков. В этом случае участникам также придется подождать какое-то время, после чего они получат либо достроенное жилье, либо компенсацию. Решение об этом будет приниматься наблюдательным советом Фонда.